Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Władysław Kulon Sędziowie: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis Sędzia WSA Adam Habuda (sprawozdawca) Protokolant: sekretarz sądowy Aneta Januszkiewicz po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 marca 2022 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] i [...] na decyzję Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu z dnia 23 czerwca 2021 r., nr 679/2021 w przedmiocie usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym balkonów i tarasów oraz wspólnego garażu podziemnego budynków mieszkalnych wielorodzinnych oddala skargę w całości.

Na mocy decyzji nr 942/2021 z dnia 15 kwietnia 2021 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta Wrocławia (dalej jako PINB, organ I instancji) nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. [...] i ul. [...] (dalej jako skarżąca, WM) usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym balkonów i tarasów oraz wspólnego garażu podziemnego budynków mieszkalnych wielorodzinnych położonych przy ul. [...], [...], [...] we W. Ustaleń stanu faktycznego dokonano na podstawie przeprowadzonych kontroli. Kontrola przeprowadzona dnia 22 lutego 2021 r. wykazała: duże ubytki okładzin z płytek ceramicznych od czoła płyt balkonów i tarasów, istniejące okładziny na pionowych płaszczyznach płyt z uszkodzeniami, odspojeniami, widoczne ubytki spoin pomiędzy płytkami, zacieki, występowanie w miejscach brakujących okładzin mchów i porostów. W garażu podziemnych czynności kontrolne pozwoliły stwierdzić liczne spękania posadzki, zastoiny wody, ubytki posadzki w strefie wjazdu do garażu, brak części kratki odwodnienia, spękania i zawilgocenia na ścianach garażu. Nieprawidłowości były wskazywane także we wcześniejszych dokumentach związanych z utrzymaniem budynku (protokoły z kontroli okresowych). Wskazane nieprawidłowości, zwłaszcza znajdujące się w najbardziej pogorszonym stanie okładziny z płytek na pionowych płaszczyznach płyt balkonów i tarasów, stanowiące element elewacji – jak twierdzi organ I instancji - mogą stanowić zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia, poprzez niekontrolowane odpadnięcie odspojonych, luźnych okładzin z płytek ceramicznych.

Dodatkowo – jak podniósł organ I instancji - brak okładzin destrukcyjnie wpływa na płyty żelbetowe. Wady w obrębie garażu obniżają jego sprawność techniczną oraz możliwość jego bezpiecznego użytkowania, co stanowi także zagrożenie dla bezpieczeństwa mienia. Organ I instancji nakazał: usunięcie odspojonych, luźnych i uszkodzonych okładzin, zabezpieczenie pionowych płaszczyzn płyt balkonów i tarasów przed działaniem czynników atmosferycznych, remont garażu podziemnego poprzez usuniecie nieszczelności konstrukcji ścian (dokładny zakres prac wskazano w decyzji). Organ I instancji określił termin wykonania obowiązków, zaś co do usunięcia okładzin z płytek ceramicznych nadał decyzji rygor natychmiastowej wykonalności, traktując te nieprawidłowości jako najpoważniejsze. Jako podstawę prawną decyzji organ I instancji powołał art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 w związku z art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351, dalej jako Prawo budowlane).

Powyższa decyzja została oprotestowana wniesieniem odwołania do Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej jako DWINB, organ II instancji). Odwołujący się w imieniu Wspólnoty profesjonalny pełnomocnik zarzucił, że wadliwie uznano za część wspólną nieruchomości pionową warstwę pokrytą płytkami, a w konsekwencji błędnie adresatem decyzji organów uczyniono Wspólnotę. Dodatkowo odwołujący się argumentuje, że bezcelowe jest zabezpieczanie pionowych płyt żelbetowych przed wpływem czynników atmosferycznych. Na koniec podnosi, że częścią wspólną nie jest garaż, co powoduje, że instalacja elektryczna w garażu służy wyłącznie jego właścicielowi.

Organ II instancji utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy, wydając decyzję nr 679/2021, datowaną na 23 czerwca 2021 r. W uzasadnieniu DWINB wskazał, że zebrany w sprawie materiał dowodowy w postaci protokołów z kontroli potwierdza zasadność zastosowania art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego. Organ II instancji skonstatował, że nadmiernie pogorszony stan okładzin z płytek ceramicznych na pionowych płaszczyznach balkonów i tarasów oraz nieprawidłowości w garażu podziemnych nie budzi wątpliwości i powoduje niebezpieczeństwo dla życia i zdrowia ludzi oraz mienia. DWINB przypomniał, że pomimo zaleceń sformułowanych we wcześniejszych protokołach z okresowych kontroli, nie usunięto nieprawidłowości. Dalej organ II instancji podniósł, że po demontażu płytek pionowe płaszczyzny płyt żelbetowych balkonów i tarasów będą wymagały zabezpieczenia; w przeciwnym razie ulegną stopniowej degradacji. Zdaniem DWINB przedmiotowe płytki stanowią element elewacji budynku, i za należyte utrzymanie tego elementu odpowiada Wspólnota. Ich wadliwy stan wpływa na bezpieczeństwo użytkowania całego budynku, a odpadające płytki stanowią zagrożenia dla zdrowia, życia oraz mienia. Organ II instancji podkreślił, że obiekt składa się z elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych, które tworzą jedną całość i wzajemnie się uzupełniają, a płytki na pionowych płaszczyznach balkonów i tarasów są elementem elewacji, za utrzymanie której odpowiada WM. Także wady dotyczące wspólnej instalacji elektrycznej w garażu podziemnym wpływają na bezpieczeństwo pożarowe całego budynku, i nakaz w tym zakresie został skierowany do Wspólnoty.

Decyzja organu II instancji została zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu (skarga wpłynęła do Sądu dnia 24 sierpnia 2021 r.). Skarżąca WM reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika zarzuciła: 1) naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy poprzez nieuwzględnienie wniosków dowodowych z opinii biegłego oraz projektu budowlanego dla wykazania, że części nieruchomości objęte decyzją są przeznaczone do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli oraz przez nieuwzględnienie wniosku o przeprowadzenie dowodu z księgi wieczystej wykazującego, że garaż jest samodzielnym, wyodrębnionym lokalem użytkowym, 2) błąd w interpretacji prawa materialnego poprzez przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa jest zarządcą lub właścicielem także tych części budynku, które nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Tymczasem zarządzanie nimi należy do ich właścicieli, a nie WM. Dalej skarżąca wywodzi, że istotne w sprawie części balkonów i tarasów oraz garaż nie stanowią nieruchomości wspólnej. Powoduje to, że Wspólnota nie jest zarządcą tych części, ani właścicielem, co wyklucza zastosowanie art. 66 Prawa budowlanego. Skarżąca wskazała na naruszenie prawa procesowego poprzez nieuwzględnienie przez organ, że garaż wpisany jest do księgi wieczystej jako samodzielny lokal użytkowy, a także pominięcie, że pionowe elementy balkonów i tarasów nie są elementami konstrukcyjnymi i są przeznaczone do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Tym samym skarżąca twierdzi, że organowi nie wolno było kierować decyzji do WM, która nie jest ani właścicielem, ani zarządcą (części pionowych balkonów/tarasów oraz garażu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:

Skarga nie okazała się usprawiedliwiona, i należało ją oddalić. Sąd nie uwzględnił skargi ponieważ nie stwierdził naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, ani nie stwierdził innego naruszenia przepisów postępowania mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Podstawy prawne i zakres kognicji sądu administracyjnego wyznacza Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., która w art. 175 sytuuje sądy administracyjne w systemie wymiaru sprawiedliwości, a poprzez art. 184 nakazuje sądom administracyjnym, w zakresie określonym w ustawie, sprawować kontrolę działalności administracji publicznej. Ustawą, o której mowa w Konstytucji jest przede wszystkim ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t. jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 137), oraz ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 329, dalej także jako p. p. s. a.). Jak stanowi art. 1 §1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych, sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Zgodnie z art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta polega, między innymi, na orzekaniu w sprawach skarg na decyzje administracyjne.

Według art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. A contrario, te części budynku i urządzenia, które służą wyłącznemu użytkowi właścicieli lokali, nieruchomości wspólnej nie stanowią. W istocie rzeczy oznacza to, że nieruchomością wspólną jest wszystko, co nie służy do wyłącznego użytku właścicieli lokali.

Na tle kontrolowanego postępowania administracyjnego zasadnicza jest kwestia balkonów i tarasów w kontekście ich kwalifikacji albo jako nieruchomości wspólnej, albo jako części konkretnego lokalu mieszkalnego. Analogiczny charakter ma status garażu podziemnego, który według autora skargi nie należy do nieruchomości wspólnej, i jest wyodrębnionym lokalem użytkowym stanowiącym odrębny przedmiot własności. Przedmiotem sporu jest zatem to, czy Wspólnota Mieszkaniowa jest właściwym adresatem oznaczonych w decyzji nakazów.

W doktrynie prawa podpartej judykaturą odróżnia się taką część balkonu, która stanowi część składową lokalu mieszkalnego i służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych – jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłoga i balustradą, a niekiedy ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem ściany przedniej (zob. Hubert Izdebski, Ustawa o własności lokali. Komentarz, Warszawa 2019, uwagi do art. 3), od elementów architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączonych z bryłą budynku i na ogół usytuowanych na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu – które powinny być kwalifikowane jako nieruchomość wspólna (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 20 kwietnia 2017 r. sygn. I ACa 1638/16, Lex nr 2414667).

W orzecznictwie sądowym wskazuje się także, że prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali względem balkonu obejmuje wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli (wyrok NSA z 28.03.2017 r., II OSK 1929/15, LEX nr 2289854).

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. (III CZP 10/08, OSNC 2009/4/51) podkreślił, że pod pojęciem balkonu jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Dalej Sąd Najwyższy wywodzi, że balkon to przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej (stanowią element konstrukcji balkonu trwale połączony z budynkiem) stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Co oczywiste Sąd zdaje sobie sprawę, na co wskazuje judykatura, że balkony i tarasy mogą mieć różnorodny charakter, co nakazuje szczególnie staranne ważenie okoliczności konkretnego przypadku (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2002 r. III RN 153/01). Jednakże sądy są zgodne również w kwestii, że odmiennie traktować należy te części balkonu, które mają znaczenie wyłącznie dla właściciela lokalu, od tych części balkonu, które mają charakter konstrukcyjny, zewnętrzny, a ich należyte utrzymanie wpływa na cały obiekt, i które fizycznie oraz wizualnie stanowią fragment całego budynku ponieważ wchodzą w skład jego elewacji.

W języku polskim (Słownik języka polskiego PWN) elewacja budynku to zewnętrzna ściana budynku, lico budynku, a zgodnie z elementarną wiedzą techniczną elewacje chronią zewnętrzne ściany budynków przed działaniem czynników atmosferycznych, uszkodzeniem mechanicznym oraz pełnią funkcje dekoracyjne. Zewnętrzna ściana pionowa balkonu (tarasu) jest więc jednocześnie fragmentem całego budynku i jego elewacji, a jej należyty stan współprzyczynia się – wraz ze ścianami innych balkonów (tarasów) do odpowiedniego stanu całego budynku.

W pełni logiczne i uzasadnione jest więc zdaniem Sądu potraktowanie balkonów i tarasów w zakresie ich elementów zewnętrznych, konstrukcyjnych, stanowiących fragment elewacji całego budynku jako nieruchomości wspólnej. Tych części budynku nie da się zakwalifikować jako służących wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a tym samym podpadają one pod zakres pojęciowy nieruchomości wspólnej z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Wolą Sądu jest zaakcentować również to, że interpretacja art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali przy ustalaniu wspólnych elementów budynku wymaga każdorazowo dokładnego ustalenia stanu faktycznego. W badanej przez Sąd sprawie balkony i tarasy znajdujące się na poszczególnych piętrach budynku (co wynika z załączonej do akt dokumentacji fotograficznej), w większości są jednocześnie stropo-dachami dla niżej położonych lokali. Tym samym, chociaż służą do użytku właścicieli poszczególnych lokali, to z uwagi na swą istotę stanowią element nieruchomości wspólnej. W budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy, która będzie oddzielać uprawnienia jednych właścicieli od drugich, oraz od nieruchomości wspólnej. Jeśli chodzi o mieszkańców lokali do których przynależą opisane w sprawie tarasy i balkony, to tylko pozornie wyłącznie oni odnoszą korzyść z ich. Te części budynku stanowią bowiem widoczny i istotny element elewacji budynku, odmiennie niż np. posadzka balkonowa. Z uwagi na powiązanie funkcjonalne z konstrukcją i elewacją budynku można stwierdzić, że stanowią element nieruchomości wspólnej. Należy mieć na uwadze, że wady czy uszkodzenia tych stropodachów (elementów konstrukcji balkonu) mają wpływ nie tylko na konkretny lokal i jego właściciela, który użytkuje balkon (taras), lecz także na lokale usytuowane poniżej.

Z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika ciążący na właścicielach obowiązek ponoszenia ciężarów i wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Realizacja tego obowiązku to prewencja wobec sytuacji, w których nieruchomość mogłaby stwarzać niebezpieczeństwo dla osób lub mienia. Według zgromadzonej w aktach sprawy dokumentacji takie niebezpieczeństwo miało rzeczywisty wymiar (wskazują na to fotografie, ogłoszenie o charakterze ostrzeżenia, korespondencja od mieszkańców). Odspojone płytki przy pionowych ścianach balkonowych rodziły zagrożenie zarówno względem osób. Za wiarygodne Sąd uznaje również te twierdzenia organów administracji, w których podnoszą one konieczność stosownego zabezpieczenia ścian pionowych balkonów i tarasów. Zważyć trzeba, że w razie wyrządzenia szkody w wyniku zaniedbań związanych z należytym utrzymaniem budynku odpowiedzialność – jak stanowi art. 17 ustawy o własności lokali – ponosi Wspólnota. W interesie wszystkich lokatorów – członków Wspólnoty leży zatem to, aby nieruchomość znajdowała się w należytym stanie.

W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje fakt zagrożenia stwarzanego przez przedmiotowy obiekt budowlany i związana z tym okoliczność jego nieodpowiedniego stanu technicznego. Wskazują na to obecne w aktach sprawy protokoły z kontroli okresowych, zalecenia z tych kontroli, gdzie stan techniczny balkonów i loggii, ze względu na odspajające się płytki okładzinowe, określony jest jako zły (protokół z kontroli okresowej A. 2018, protokół z kontroli okresowej 2020 A., protokół z kontroli nr [...] dokonanej przez PINB). Protokoły kontroli okresowej w garażu podziemnym wskazują na usterki, na przykład poprzez widoczne wycieki i porosty grzybiczne (protokół A. 2018). W aktach sprawy znajduje się również adresowane do właścicieli lokali pismo zarządcy nieruchomości zwracające uwagę na kwestię odpadających płytek. Zgromadzona w sprawie dokumentacja zawiera także pismo WM z dnia 9 grudnia 2020 r. adresowane do PINB, w którym WM wyjaśnia, że roboty naprawcze w garażu nie zostały jeszcze przeprowadzone ze względów finansowych, także związanych z rozliczeniami z deweloperem.

Reasumując rozważania w tej części, która dotyczy sprawy balkonów i tarasów w budynkach WM w zakresie uszkodzeń na ich zewnętrznych, pionowych ścianach, nawiązując do wskazanych wyżej judykatów, Sąd nie widzi podstaw prawnych i faktycznych, aby potraktować balkon (taras) jako wyłącznie część lokalu mieszkalnego, to znaczy część autonomiczną względem nieruchomości wspólnej pozostającej pod pieczą Wspólnoty.

Odnosząc się do tego punktu kontrolowanego rozstrzygnięcia, w którym organ nakazuje remont garażu podziemnego, i następnie określa zakres koniecznych prac (usunięcie nieszczelności konstrukcji ścian i stropu, naprawę/wykonanie izolacji przeciwwodnej ścian w miejscach przecieków, naprawę pęknięć posadzki, usunięcie korozji biologicznej, zaizolowanie przewodów elektrycznych, uzupełnienie i naprawę koryta odwodnienia, naprawę uszkodzonej elewacji w obrębie bramy wjazdowej) Sąd ponownie przywołuje definicję nieruchomości wspólnej z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali według której nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Ściany i strop garażu podziemnego w budynku wielorodzinnym, czy przewody elektryczne poprowadzone w tym garażu to niewątpliwie takie części budynku i urządzenia, których funkcja, znaczenie i przeznaczenie nie ogranicza się wyłącznie do osób dysponujących miejscami postojowymi. Odpowiedni stan ścian i stropu garażowego czy należyta kondycja biegnącej przez garaż instalacji elektrycznej jest sprawą fundamentalną dla całości budynku. W myśl przyjętych w judykaturze poglądów za elementy nieruchomości wspólnej uważa się także fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp. (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 5 stycznia 2021 r. II SA/Gd 530/20, Centralna Baza Orzeczeń i Informacji o Sprawach). Dlatego w tym zakresie, w jakim elementy garażu i znajdujące się w nim instalacje oddziałują (mogą oddziaływać) na stan i użytkowanie całego budynku, trzeba je potraktować tak, jak nieruchomość wspólną. Zdaniem Sądu wadliwe, pozostające w niewłaściwym stanie technicznym elementy garażu pozostają w nierozerwalnym związku z nieruchomością wspólną, i funkcjonalnie są taką nieruchomością wspólną.

Według art. 61 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z odpowiednimi zasadami, 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

W przypadku gdy powyższe obowiązki nie są należycie realizowane, właściwy organ administracji budowlanej powinien wydać decyzję z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego. Decyzja wydana w oparciu o art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego w zakresie usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, ma tzw. związany charakter. Istotne jest bowiem to, że organ nadzoru budowlanego, w przypadku stwierdzenia, iż obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, jest obowiązany w drodze decyzji nakazać usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2022 r. II OSK 377/19. Centralna Baza Orzeczeń i Informacji o Sprawach).

Materialną podstawą prawną kontrolowanego przez Sąd rozstrzygnięcia jest artykuł 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy Prawo budowlane o następującym brzmieniu: W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

W okolicznościach badanej sprawy nieprawidłowości w stanie technicznym zostały wykazane, realne jest tez niebezpieczeństwo dla życia lub zdrowia ludzi, a także ich mienia. Ustalenia w tym względzie poczynione przez organ administracji, odzwierciedlone w zgromadzonej w aktach sprawy dokumentacji, nie budzą w ocenie Sądu wątpliwości. Te ustalenia nie są także kwestionowane w złożonej skardze.

Konkludując, w ocenie Sądu organ nadzoru budowlanego nie naruszył prawa nakazując skarżącej Wspólnocie Mieszkaniowej usunięcie wskazanych w decyzji nieprawidłowości. Organ właściwie dostosował terminy na wykonanie obowiązków należycie ważąc wynikające z nieprawidłowości zagrożenia z realnymi możliwościami ich wykonania przez skarżącą. Znaczące jest załączone do akt sprawy pismo WM (k. 15 akt administracyjnych), w którym WM nie neguje, że powinna wykonać prace naprawcze w garażu i wskazuje, że poszukuje wykonawców robót naprawczych.

Zdaniem Sądu organ właściwie oznaczył adresata obowiązków, prawidłowo traktując przedmiotowe elementy balkonów i tarasów oraz uszkodzone instalacje i elementy garażu podziemnego tak jak nieruchomości wspólne. Przepis art. 81 Prawa budowlanego nakazuje organom nadzoru budowlanego nadzór i kontrolę nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego, a organ trafnie zrealizował ten obowiązek kierując stosowne nakazy do Wspólnoty Mieszkaniowej. W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że adresatem nakazu wykonania obowiązków wynikających z art. 66 w zw. z art. 61 ww. ustawy, jeżeli dotyczą one części wspólnych nieruchomości, co do zasady pozostaje wspólnota mieszkaniowa (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 września 2016 r. II OSK 466/15, LEX nr 2143551). A zatem zasadniczo obowiązek prawidłowego utrzymania i użytkowania budynku jako całości spoczywa na wszystkich właścicielach (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 marca 2017 r. II OSK 1928/15).

W niniejszej sprawie nakazane prace niewątpliwie dotyczą kompleksowo rozumianego budynku, i są związane z nieruchomością wspólną ponieważ służą interesowi zbiorowemu wszystkich właścicieli. Niewłaściwy stan techniczny fragmentu ściany zewnętrznej przy balkonach (tarasach), jak też nieprawidłowości znajdującego się pod budynkiem garażu wpływają bowiem na nie tylko na konkretny lokal, którego częścią jest balkon (taras), nie tylko na garaż opisany jako odrębny lokal użytkowy, ale na stan techniczny całego obiektu. A zatem tego rodzaju wady konstrukcyjne nie mogą być traktowane jako takie, których zabezpieczenie należy do poszczególnych właścicieli lokali. Mając zatem na uwadze podniesione okoliczności trafne jest stanowisko organów, że adresatem badanej decyzji decyzji winna być Wspólnota Mieszkaniowa, jako że przedmiotowy skarżony akt administracyjny dotyczy nieruchomości wspólnej.

Z przedstawionych powodów, na podstawie art. 151 ustawy p. p. s. a. Sąd zdecydował o oddaleniu skargi.