Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Sędziowie WSA Magda Froncisz. WSA Piotr Fronc (spr.) Protokolant sekretarz sądowy Anna Frasik-Mazurek po rozpoznaniu w dniu 19 września 2024 r. na rozprawie sprawy ze skarg T. Ś. oraz M. Z. i K. Z. na uchwałę nr CXXX/3608/24 Rady Miasta Krakowa z dnia 20 marca 2024r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Żabiniec" I. w uwzględnieniu skargi M. Z. i K. Z. stwierdza nieważność zaskarżonej uchwały w części dotyczącej nieruchomości oznaczonych ewidencyjnie jako działki nr [...] [...] i [...] obręb [...] K. - K.; II. oddala skargę T. Ś. ; III. zasądza od Gminy Miasta K. na rzecz skarżących M. Z. i K. Z. solidarnie kwotę 814zł ( osiemset czternaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

T. S. oraz M. Z. oraz K. Z. złożyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargi na uchwałę nr CXXX/3608/24 Rady Miasta Krakowa z dnia 20 marca 2024 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Żabiniec" (Dz.Urz. Woj.Małop. z 2024 r. poz. 2350, dalej: Uchwała).

T. S. wskazaną uchwałę zaskarżył w części w dotyczącej § 24 ust. 2 pkt. 4) lit. a) i b) oraz c) w przedmiocie ustalenia zbyt wysokiej maksymalnej wysokości zabudowy terenu MW/U.4 działek - [...] i [...] -14 m, [...] obr. [...] K. 18m, [...] obręb [...] K. 20 m, a dla terenu po zachodniej stronie linii regulacyjnej zabudowy 22 m, terenu MW/U.5 działka [...] obręb [...] K. 22 m, działka nr [...] obr. [...] K. 25 m oraz w zakresie załącznika nr 1 do wskazanej uchwały - w zakresie dotyczącym wyżej wymienionych działek i wyznaczenia przez nie przebiegu linii rozgraniczającej wysokość zabudowy w sposób sprzeczny z treścią §124 ust. 2 pkt. 4) lit. a) i b) zaskarżonej uchwały.

Zaskarżonej uchwale zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego, a to:

1) art. 1 ust. 2 pkt 7, art. 1 ust. 3 w zw. z art. 28 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 140 i 144 Kodeksu cywilnego poprzez naruszenie zasady poszanowania interesu prywatnego skarżącego, w tym do poszanowania jego prawa własności poprzez dopuszczenie na sąsiedniej nieruchomości podniesienia wysokiej zabudowy mieszkaniowo - usługowej zakłócającej ponad przeciętną miarę sposób korzystania z nieruchomości skarżącego, w tym poprzez niekorzystne oddziaływania w postaci zacienienia, wibracji i hałasu; w oderwaniu od istniejącej dotychczas na tym terenie niskiej zabudowy;

2) art. 64 ust. 3 oraz art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej poprzez przekroczenie granic przysługującego gminie władztwa planistycznego i nadmierne ograniczenie uprawnień skarżącego w odniesieniu do możliwości korzystania z jego prawa własności w przyszłości biorąc pod uwagę niską przedwojenną zabudowę jednorodzinną skarżącego.

W oparciu o powyższe zarzuty wniósł o stwierdzenie nieważności Uchwały w zaskarżonej części oraz zasądzenie od Miasta Krakowa zwrotu kosztów postępowania sądowoadministracyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że skarżący jest właścicielem działki nr [...] będącej najbliższą zabudowaną nieruchomością względem planowanej wysokiej zabudowy mieszkaniowo - usługowej na działkach nr [...], [...], [...] i [...]. Skarżący mieszka w przedwojennym domu jednorodzinnym z 1927 r., który do niedawna figurował jako zabytek, a jego nieruchomość zostaje narażona na następujące negatywne oddziaływanie ze względu na:

1) brak wystarczającej ilości światła słonecznego - wobec dopuszczenia zabudowy o wysokości 22 m od południowej granicy działki [...] z działką [...];

2) wibracje i hałas w czasie realizacji inwestycji (immisje pośrednie);

3) zaburzenia gospodarki wodnej (poziomu wód gruntowych) i zagrożenie stabilności budynku skarżącego wobec bardzo głębokich wykopów koniecznych pod budynki wysokiej zabudowy z garażami podziemnymi;

4) wibracje i hałas, po oddaniu obiektu do użytkowania (immisje pośrednie);

5) wzmożony ruch pojazdów mechanicznych i emisja spalin;

6) przeloty helikopterów ratownictwa medycznego do Szpitala im. [...] nad zabytkowym budynkiem ze względu na konieczność zmiany trasy nalotów w związku z powstaniem przeszkody lotniczej o wysokości od 22 do 25 metrów (w projekcie planu), a 35 metrów (inwestycja A.) w najbliższym sąsiedztwie szpitalnego lądowiska helikopterów, co naraża dom mieszkalny skarżącego na oddziaływanie ogromnego hałasu i ciśnienia powietrza wytworzonego przez ruch łopat śmigłowców i powoduje zagrożenie katastrofą budowlaną - zawaleniem budynku.

Ponadto skarżący zarzucił, że Rada Miasta Krakowa zwiększa wysokość dopuszczalnej zabudowy z 16 metrów (z zastrzeżeniem maksymalnej wysokości bezwzględnej 235,5 m n.p.m. tak jak to obowiązywało w poprzednim planie miejscowym) do 14 m, 20 m oraz 22 m, bez odniesienia do wysokości bezwzględnej n.p.m. oraz bez merytorycznego uzasadnienia tej decyzji i nieuwzględnienia uwag. Nie wskazano, jaki istotny interes publiczny przemawia za podniesieniem wysokości zabudowy, ani nie wzięto pod uwagę wpływu tej zabudowy na mieszkalne przeznaczenie działki skarżącego, na której skarżący mieszka wraz z rodziną w domu jednorodzinnym. Skarżący zarzucił, że organ nie kierował się deklarowanym kompromisem lecz wziął pod uwagę wyłącznie interes publiczny.

Skarżący zarzucił także, że zaskarżona uchwała nie jest zgodna z rysunkiem planu w przedmiocie wyznaczenia linii rozgraniczającej zabudowę. Umieszczenie tej linii na mapie planu jest niezgodne z opisem w części tekstowej planu (§24 ust. 2 pkt. 4 lit. b i c), gdzie wskazano: a) dla terenu [...] po wschodniej stronie linii regulacyjnej wysokości zabudowy:

- dla działek nr [...], [...] obr. [...] K. 14 m,

- dla działki nr [...] obr. [...] K. 18 m,

- dla działki nr [...] obr. [...] K. 20 m,

- dla pozostałych nieruchomości: 10 m;

b) dla terenu MW/U.4 po zachodniej stronie linii regulacyjnej wysokości zabudowy 22 m. Tymczasem działka [...] jest podzielona linią rozgraniczającą na stronę wschodnią i zachodnią, a działka [...] znajduje się wyłącznie po stronie wschodniej. Co oznacza, że cała działka nr [...] objęta jest zabudową 14 metrów, a działki położone bliżej ulicy P. zabudową 22 metry. Zatem tuż przy granicy z działką nr [...] i domem jednorodzinnym Skarżącego od strony południowej może powstać budynek o wysokości 18 metrów na działce [...] na części leżącej po zachodniej linii regulacyjnej wysokości zabudowy.

W przekonaniu skarżącego organy samorządowe nie wzięły pod uwagę aktualnej ścieżki nalotów śmigłowców do Szpitala im. [...]. Przyjmując bowiem dane wynikające z analizy ścieżki korytarzy nalotu śmigłowców do Szpitala im. [...], to w części południowej obszaru obecnego MW/U.5 maksymalna dopuszczalna wysokość powinna wynosić nie więcej niż 18 m. Natomiast maksymalna wysokość zabudowy pomiędzy działkami nr [...] a nr [...] musi się zawierać między 10 metrów a maksymalnie 18 m. Odległość od południowej granicy działki [...] do północnej granicy działki nr [...] wynosi ok. 50 m. Oznacza to wysokości zabudowy na całej powierzchni działki [...] - 15 m. działki [...] - 16 m. dla działek [...] i [...] - 13 m. A zatem należy obniżyć wysokość zabudowy o 3 metry dla działki Nr [...], o 4 metry dla działki [...] i o 4 metry dla działek Nr [...] i [...] odpowiednio. Podniesienie wysokości zabudowy spowoduje, iż korytarz nalotów śmigłowców do Szpitala Im. [...] będzie przebiegał nad nieruchomością - budynkiem mieszkalnym skarżącego T. S. oraz nad działkami [...] i [...], gdzie znajduje się niższa zabudowa, niż ta dopuszczona planem miejscowym.

W odpowiedzi na skargę Rada Miasta Krakowa wniosła o odrzucenie skargi ze względu na brak wykazania przez skarżącego interesu prawnego, ewentualnie o oddalenie skargi w całości z uwagi na jej bezzasadność.

Zdaniem organu skarżący nie wykazał w jaki sposób ustalenia planu, odnoszące się do nieruchomości sąsiednich naruszają jego prawa i obowiązki, tym bardziej, że wejście w życie skarżonego planu miejscowego spowodowało wzrost możliwości inwestycyjnych dla nieruchomości skarżącego. Powyższe uzasadnia odrzucenie skargi.

Ponadto Rada Miasta Krakowa wskazała, że aktualnie działki nr [...], [...], [...] i [...] są niezabudowane. W związku z powyższym zarzuty skarżącego odnoszące się do niekorzystnych immisji sąsiednich nieruchomości ponad wszelką miarę są przedwczesne i zgłaszane "na przyszłość", a zatem nie odzwierciedlają faktycznego stanu użytkowania tych nieruchomości.

Zauważono, że skarżący posiłkuje się obowiązującymi uprzednio na nieruchomościach ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Żabiniec Południe" (uchwała Rady Miasta Krakowa Nr LII/688/12 z dnia 11 lipca 2012 r.), jednakże na etapie jego sporządzania obowiązywały wytyczne Studium w brzmieniu określonym w uchwale Rady Miasta Krakowa z dnia 16 kwietnia 2003 r., które przewidywały odmienne parametry zabudowy w stosunku do określonych w obowiązującym dokumencie Studium z 2014 r.

Dalej wyjaśniono, że teren objęty planem jest poddany dużej presji inwestycyjnej, a projekt uchwały był szeroko dyskutowany i był przedmiotem wielu uwag i wniosków. Uwagi skarżącego nie zostały uwzględnione, gdyż wysokości zabudowy stanowiły kompromis społeczny wszystkich stron aktywnie zainteresowanych oraz uwarunkowań w danym obszarze. Linia regulująca wysokość zabudowy odzwierciedlała strefę nalotów Lotniczego Pogotowia Ratunkowego Szpitala Miejskiego Specjalistycznego im. [...] w K. . Rzekome doprowadzenie do zgodności ze studium nie miało miejsca, gdyż Skarżący zacytował zapisy z niewłaściwej jednostki strukturalnej określonej w studium. Wszystkie podniesione przez Skarżącego niedogodności związane z m.in. hałasem, zacienieniem, hałasem stanowią pochodną każdej inwestycji i są uregulowane powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. Podobnie ma się sytuacja w przypadku wzmożonego ruchu zarówno pieszego jak i kołowego w każdym centrum miasta. Odnośnie strefy nalotów Lotniczego Pogotowia Ratunkowego Szpitala Miejskiego Specjalistycznego im. [...] w K. ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w pełni je uwzględniają i nie wyznaczają wysokości zabudowy, które stanowiłyby przeszkodę powietrzną, co związku z tym nie zachodzi konieczność zmiany korytarza nalotów śmigłowców. Na zróżnicowanie wysokości zabudowy w omawianym terenie, jak wskazano powyżej miała strefa nalotów Lotniczego Pogotowia Ratunkowego Szpitala Miejskiego Specjalistycznego im. [...] w K. oraz wnioski i uwagi złożone do projektu planu, a także przytoczone treść decyzji o pozwoleniu na budowę budynku o wysokości 35 m w stosunku do 10 m wysokości budynku Skarżącego. W związku z tym, w celu zminimalizowania chaosu i wprowadzenia porządku urbanistycznego - zdecydowano o stopniowym obniżeniu wysokości zabudowy w kierunku północnym i północno-zachodnim, dla całego omawianego obszaru, przy jednoczesnym uwzględnianiu strefy nalotów. Obecnie zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "Żabiniec", dla działek Skarżącego wyznaczają zabudowę wielorodzinną lub usługową (na równych prawach) o wyższych parametrach zabudowy aniżeli dotychczas, co jednoznacznie przekłada się na wzrost wartości nieruchomości i odzwierciedla rzeczywisty stan przeobrażenia się tego obszaru w najbliższej przyszłości.

M. Z. oraz K. Z., będący właścicielami nieruchomości oznaczonych jako działki ewidencyjne [...], [...] i nr [...] obr. [...], jedn. ewid. [...] położonych w obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru "Żabiniec" na podstawie art. 20 ust. 1 w zw. z art. 9 ust. 4 w zw. z art. 17 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 11 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 marca 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w związku z art 1. ust 2 w związku z art 6 ust. 1 i 2 w związku z art. 28 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art 21 ust .1 Konstytucji RP w związku z art 64 ust. 3 Konstytucji RP w związku z art 140 K.c. zaskarżonej uchwale zarzucili istotne naruszenie zasad sporządzania planu poprzez:

1. ustalenie dla nieruchomości oznaczenia "MN.2", pomimo że na nieruchomościach sąsiednich, w tym bezpośrednio graniczących z nieruchomością, ustalono w Planie przeznaczenie "MWi" ("MWi.4" oraz "MWi.5"), choć w aktualnie obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Uchwała Rady Miasta Krakowa Nr XII/87/03 z dnia 16 kwietnia 2003 r. zmieniona Uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr XCIII/1256/10 z dnia 3 marca 2010 r. zmieniona Uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr CXII/1700/14 z dnia 9 lipca 2014 r.), Nieruchomość oraz w/w nieruchomości graniczące z Nieruchomością objęte są tym samym symbolem ("MN"), a w konsekwencji przekroczenie przez organ granic przysługującego mu władztwa planistycznego oraz nadmierne (nieproporcjonalne i nieuzasadnione) i naruszające istotę prawa własności ograniczenie uprawnień skarżących wynikających z prawa własności Nieruchomości położonej na terenie objętym Planem, a tym samym ograniczenie prawa własności Skarżących do Nieruchomości, które zgodnie z konstytucyjną zasadą podlega ochronie;

2. ustalenie bez uzasadnionych przyczyn dla Nieruchomości drugiej nieprzekraczalnej linii zabudowy od strony terenu oznaczonego w Planie jako "ZP.5" i "WS.4" w sposób uniemożliwiający zabudowę: (i) w całości działki nr [...] obr. [...], jedn. ewid. K. (w Planie przeznaczonej w całości pod zabudowę) a także (ii) w znacznej części działki nr [...] (w Planie przeznaczonej w całości pod zabudowę), a w konsekwencji przekroczenie przez organ granic przysługującego mu władztwa planistycznego oraz nadmierne (nieproporcjonalne i nieuzasadnione) i naruszające istotę prawa własności ograniczenie uprawnień Skarżących wynikających z prawa własności Nieruchomości położonej na terenie objętym Planem, a tym samym ograniczenie prawa własności Skarżących do Nieruchomości, które zgodnie z konstytucyjną zasadą podlega ochronie;

3. przekroczenie przez organ granic przysługującego mu władztwa planistycznego poprzez przyjęcie uchwały bez rzetelnej wiedzy o skutkach finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Żabiniec", co skutkowało brakiem możliwości wyważenia przez organ interesu publicznego i interesu prywatnego, w tym interesu skarżących.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty, wniesiono o stwierdzenie nieważności uchwały w zakresie obejmującym nieruchomość skarżących oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że na podstawie zaskarżonej uchwały planistycznej dla Nieruchomości Skarżących zostało ustalone przeznaczenie terenu ("Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej") o symbolu w Planie "MN.2", a tymczasem na nieruchomościach sąsiednich, w tym bezpośrednio graniczących z Nieruchomością, położonych po obu stronach nieruchomości, ustalono w Planie przeznaczenie terenu: "Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej istniejącej".

Nadto, w odniesieniu do ustalonej w planie dla nieruchomości drugiej nieprzekraczalnej linii zabudowy od strony terenu oznaczonego w Planie jako "ZP.5" i "WS.4", wskazano, iż takie wyznaczenie w planie nieprzekraczalnej linii zabudowy wyklucza w całości zabudowę działki nr [...] (w planie przeznaczonej w całości pod zabudowę), a także w znacznej części działkę nr [...] (w planie przeznaczonej w całości pod zabudowę), co stanowi nieproporcjonalne ograniczenie w prawo własności skarżących.

Jak wynika z fragmentu załącznika graficznego planu, nieruchomości położone w bliskim sąsiedztwie nieruchomości, tj. po tej samej stronie ulicy (ul. [...]), oznaczone jako działki ewidencyjne nr [...], [...], [...] można w całości zabudować - choć bezpośrednio przylegają do terenu zielonego oznaczonego w Planie symbolem bezpośrednio graniczącym z terenem "WS.4" (rzeka Białucha). Co więcej, istniejąca zabudowa na działkach [...] i [...] zlokalizowana jest obecnie poza w/w nieprzekraczalną linią zabudowy - z tych względów, zdaniem pełnomocnika skarżących, nie występują żadne powody, aby względem Nieruchomości zastosować inne kryteria lokalizowania zabudowy względem terenu oznaczonego w planie symbolem "ZP.5" bezpośrednio graniczącego z terenem "WS.4" (rzeka Białucha), aniżeli ma to miejsce choćby w przypadku działek ewidencyjnych o nr: [...], [...], [...].

Co więcej, pełnomocnik skarżących wskazał, iż historycznie część stanowiącej własność skarżących nieruchomości oznaczona jako działka nr [...] (w Planie w istocie wykluczona z jakiejkolwiek zabudowy, pomimo jej przeznaczenia pod zabudowę) była zabudowana. Zatem, w ocenie skarżących, żadne względy urbanistyczne ani środowiskowe nie przemawiają za ukształtowaniem w/w nieprzekraczalnej linii zabudowy w ten sposób, że niektóre nieruchomości (np. działka nr [...]) zostają w ogóle wykluczone z możliwości zabudowy, inne zostają znacznie ograniczone inwestycyjnie, a niektóre zlokalizowane na wschód od nieruchomości, tj. począwszy od działki nr [...] w kierunku wschodnimi nie doznają w tym zakresie żadnych ograniczeń, a zabudowa na tych nieruchomościach (działki nr [...], [...], [...], [...] itd.) może być lokalizowana nawet w granicy z terenem zielonym "ZP.5".

Odnosząc się do przeznaczenia nieruchomości w planie, pełnomocnik skarżących podkreślił, że w toku procedury planistycznej aż do ponownego wyłożenia projektu planu wszystkie w/w nieruchomości miały ustalone tożsame przeznaczenie ("MWn/MN.5" - Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej niskiej intensywności oraz zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej), a tak przyjęte rozwiązanie funkcjonowało w koncepcjach/projektach planu począwszy od początku 2021 roku. Zmianę w tym przedmiocie wprowadzono bez żadnego uzasadnienia.

Uzasadniając powyższą zmianę w toku procedury plastycznej przy rozpatrywaniu uwag osób trzecich dotyczących obniżenia parametrów wysokości przyszłych budynków na tym terenie, Prezydent Miasta Krakowa wskazał m.in., iż wprowadza powyższą zmianę w części zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, co jest zdaniem skarżących, całkowicie niezgodne z rzeczywistym stanem rzeczy, jak bowiem wskazano, sporządzona w toku procedury planistycznej prognoza oddziaływania na środowisko (wraz z załącznikiem graficznym) do wyłożonego projektu Planu w dniach od 24 lipca do 22 sierpnia 2023 r. (podobnie zresztą jak dwie jej poprzednie wersje do wcześniejszych projektów planu), wskazuje na teren Nieruchomości wraz z nieruchomościami sąsiednimi jako teren jednorodny pod względem uwarunkowań przyrodniczych, środowiskowych oraz dopuszczalnego przeznaczenia w planie.

Co więcej, dopuszczono maksymalną wysokość zabudowy na poziomie 9 m, co znacząco ingeruje w zastany ład przestrzenny i utrwalone wartości wysokościowe przedmiotowego odcinka ul. [...] w K. . Plan przewiduje dla nieruchomości wysokość zabudowy mniejszą nie tylko od znacznie wyższej zabudowy bezpośrednio sąsiadującej z nieruchomością, lecz również od zabudowy już istniejącej na tym terenie, co dowodzi nieuprawnionej i nadmiernej oraz niczym nieuzasadnionej ingerencji organu planistycznego w prawo własności skarżących. Jak wskazano, Plan ograniczył wysokość zabudowy na nieruchomości w ramach przypisanej im funkcji "MN.2". podczas gdy dla nieruchomości zlokalizowanych w najbliższym sąsiedztwie nieruchomości, położonych na wschód od planowanej drogi [...], ustalono bądź funkcję terenów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej "MWi.4" i "MWi.5", dopuszczając dalszą nadbudowę budynków zlokalizowanych na tych nieruchomościach, które już są znacznie wyższe od budynku zlokalizowanego na nieruchomości skarżących.

Zdaniem skarżących, nie ma zatem żadnego urbanistycznego powodu, dla którego wysokość zabudowy na ich nieruchomości winna podlegać takim restrykcjom, jakie przewiduje plan, tym bardziej, że w poprzednich edycjach projektu planu, w szczególności od dnia 15.02.2021 r. do 03.2023 r.. Nieruchomość objęta była symbolem przeznaczeniem pod zabudowę wielorodzinną małej intensywności do 14 m wysokości zabudowy, co odpowiadało wysokości obecnej zabudowy pierzei ulicy [...] w [...] (budynków o numerach od [...] do [...]).

W odpowiedzi organ wniósł o oddalenie skargi w całości jako niezasadnej.

Uzasadniając swoje stanowisko organ przedstawił przebieg procedury planistycznej.

Zgodnie z ustaleniami skarżonego planu miejscowego działki te znajdują się w całości w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym symbolem MN.2, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną. Jest to enklawa zabudowy jednorodzinnej, która częściowo została zastąpiona budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi w układzie pierzejowym. Określony dla terenu MN.2 wskaźnik maksymalnej wysokości zabudowy wynika z wytycznych Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Krakowa (Uchwała Rady Miasta Krakowa Nr CX11/1700/14 z dnia 9 lipca 2014 r.), zgodnie z którymi działki Skarżących znajdowały się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN ze wskaźnikiem maksymalnej wysokości zabudowy do 9 m. Zatem określony w planie miejscowym wskaźnik maksymalnej wysokości zabudowy dla terenu MN.2 na poziomie 9 m jest jednocześnie maksymalnym wskaźnikiem dopuszczonym na podstawie wytycznych dokumentu Studium. Nadto o wyznaczeniu na nieruchomościach skarżących terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o symbolu MN.2 zadecydował również faktyczny sposób zagospodarowania nieruchomości budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

Wyznaczenie sąsiadujących z terenem MN.2 terenów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej istniejącej o symbolu MWi.4 i MWi.5 znajduje swoje uzasadnienie w tomie III dokumentu Studium pkt 1.2.9 na podstawie którego "Dla terenów legalnie zabudowanych obiektami budowlanymi, o funkcji innej niż wskazana dla poszczególnych terenów w wyodrębnionych strukturalnych jednostkach urbanistycznych, ustala się w planach miejscowych przeznaczenie zgodne bądź z ustaloną w studium funkcją terenu bądź ustaloną z dotychczasowym sposobem wykorzystania terenu (...)". Tereny MWi.4 i MWi.5 stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej istniejącej, które zostały zagospodarowane na ten cel przed wejściem w życie skarżonego planu miejscowego, niezgodnie z polityką przestrzenną gminy, określoną w dokumencie studium gminnego.

Odnosząc się do kwestionowanego przez Skarżących przebiegu nieprzekraczalnej linii zabudowy organ wskazał, że linia zabudowy została poprowadzona równomiernie zarówno po działce nr [...] i nr [...], jak również i po działkach sąsiednich(tj. działce nr [...], [...],[...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]). Wynika ona ze wskazań prognozy oddziaływania na środowisko, w równy sposób traktuje całą przedmiotową enklawę zabudowań i ją harmonizuje, zgodnie z zasadami ładu przestrzennego oraz zrównoważonego rozwoju. Ustalony przebieg drugiej linii zabudowy realizuje także zawarte w § 3 cele skarżonego planu miejscowego. Co więcej, organ podkreślił, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ze względy na ogólny charakter społeczno-ekonomiczno-inwestycyjny nie konkretyzuje rozwiązań w odniesieniu do pojedynczych nieruchomości, lecz do całego obszaru, a niekiedy oddziałuje poza jego granicami. Dlatego też w ujęciu całego przedmiotowego obszaru - nieprzekraczalna linia zabudowy zlokalizowana od strony północnej omawianego obszaru służy do uporządkowania zabudowy w ujęciu komplementarnym. Wszystkie nieruchomości zawarte pomiędzy liniami zabudowy i dalej mają mniej więcej taką samą realną powierzchnie, zabudowy i wszystkim umożliwiono realizację drugiej linii zabudowy.

Dodatkowo organ nie zgodził się ze Skarżącymi, jakoby w wyniku wejścia w życie postanowień skarżonego planu miejscowego działka nr [...] utraciła walory inwestycyjne z uwagi na sposób wyznaczenia (drugiej) linii zabudowy. Nieruchomość ta w dalszym ciągu posiada walory inwestycyjne, gdyż umożliwia Skarżącym bilansowanie terenu powierzchni biologicznie czynnej poza linią zabudowy oraz korzystniejsze wyliczenie wskaźnika intensywności zabudowy, co pozwala na intensywniejsze zagospodarowanie działki nr [...] i [...]. Ponadto na działce nr [...] jest możliwość lokalizacji obiektów i urządzeń określonych w § 17 ust. 2 uchwały.

Organ podkreślił również, że skarżący są również właścicielami działek nr [...], [...] i [...] znajdujących się w terenie ZP.5. Z tego też względu, badając możliwości inwestycyjne nieruchomości objętych przedmiotową skargą (tj. działek nr [...], [...] i [...]), należy wziąć pod uwagę potencjał inwestycyjny kompleksu wszystkich nieruchomości stanowiących własność skarżących. Nie bez znaczenia pozostaje też sam kształt i wielkość nieruchomości należących do skarżących, gdyż te czynniki determinują walory inwestycyjne nieruchomości (np. działka nr [...]).

Nadto, organ nie podzielił zarzutu Skarżących dotyczącego wadliwości opracowania prognozy skutków finansowych uchwalenia planu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do art. 3 § 2 pkt 5 p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje między innymi orzekanie w sprawach skarg na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego. Stosownie do art. 147 § 1 p.p.s.a., sąd uwzględniając skargę na akt, o których mowa w art. 3 § 2 pkt 5, stwierdza nieważność aktu w całości lub w części albo stwierdza, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności. Przepisy te korespondują z art. 91 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 994 ze zm., dalej "u.s.g."), który przewiduje, że uchwała lub zarządzenie organu gminy sprzeczne z prawem są nieważne. Z kolei zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945, dalej "u.p.z.p.") – postrzeganym na ogół jako przepis szczególny wobec powołanego przepisu u.s.g. – istotne naruszenie zasad sporządzania studium lub planu miejscowego, istotne naruszenie trybu ich sporządzania, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub części.

Tytułem wstępu i z uwagi na charakter zarzutów podnoszonych w skardze, wskazać ogólnie należy, iż przepis art. 2 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że ustalenie przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu dokonywane jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z zachowaniem warunków określonych w ustawach, a art. 4 ust. 1 u.p.z.p. wprost wskazuje, że zadaniem własnym gminy jest ustalanie przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu. Przepisy te stanowią podstawę do kształtowania jednego z istotnych uprawnień organów gminy, jakim jest władztwo planistyczne. Władztwo planistyczne stanowi kompetencję gminy do samodzielnego i zgodnego z jej interesami oraz zapewnieniem ładu przestrzennego kształtowania polityki przestrzennej. Zaznaczyć trzeba, że uchwalając plan miejscowy najczęściej następuje wyważanie interesów: prywatnego i publicznego, co nieuchronnie prowadzi do powstawania konfliktów interesów indywidualnych z interesem publicznym. Władztwo planistyczne gminy nie ma charakteru pełnego, niczym nieograniczonego prawa. Granicami tego władztwa są konstytucyjnie chronione prawa, w tym przede wszystkim prawo własności. Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą do: 1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich; 2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. Przywołane regulacje u.p.z.p. przyznają gminie atrybut tzw. władztwa planistycznego, stanowiąc podstawę legalnej ingerencji w sferę wykonywania prawa własności. Stanowią one, przewidziane w art. 64 ust. 3 Konstytucji i art. 140 Kodeksu cywilnego, przedmiotowe ograniczenie w sposobie wykonywania prawa własności nieruchomości, poddając korzystanie z nieruchomości rygorom wynikającym z treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślić przy tym trzeba, że prawo własności nie jest prawem absolutnym, może zatem doznawać ograniczeń między innymi na podstawie przepisów u.p.z.p. Plan miejscowy, na mocy art. 14 ust. 8 u.p.z.p., został uznany za akt prawa miejscowego, czyli zgodnie z art. 87 ust. 2 Konstytucji RP jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa na obszarze gminy. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy, ustalając przeznaczenie danego terenu w określonym zakresie, może prowadzić do ograniczeń prawa własności przez posiadających to konstytucyjnie chronione prawo (art. 21 Konstytucji) na objętym planem obszarze, ale również na obszarze sąsiadującym z terenem planu, jeśli istnieje prawdopodobieństwo oddziaływania funkcji działek objętych planem na teren sąsiadujący. Ograniczenia te muszą jednak pozostawać w zgodzie z wynikającą z art. 31 ust. 3 Konstytucji zasadą proporcjonalności, która zakazuje nadmiernej w stosunku do chronionej wartości ingerencji w sferę praw i wolności jednostki (zob. np. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 25 maja 1999 r. sygn. akt SK 9/98. OTK 1999 Nr 4, poz. 78). Wskazany przepis Konstytucji wskazuje też wartości, których ochrona przemawia za dopuszczalnością ingerencji w sferę praw (w tym w prawa właściciela). W konsekwencji, organy gminy zobowiązane są w toku procedury planistycznej rozważyć wszystkie wchodzące w grę interesy, a sytuacje konfliktowe rozstrzygać zgodnie z obowiązującym prawem, w szczególności mając na względzie konieczność zachowania proporcjonalności ingerencji w prawo własności.

Analizując zaskarżone przepisy uchwały przez pryzmat powyższych zasad, Sąd doszedł do przekonania, że na uwzględnienie zasługuje skarga M. Z. i K. Z., co skutkowało stwierdzeniem nieważności zaskarżonej uchwały w stosunku do ich nieruchomości, natomiast skarga T. S. podlegała oddaleniu.

Na wstępie analizy pierwszej ze skarg należy stwierdzić, że M. Z. i K. Z. mają bezdyskusyjny interes prawny we wniesieniu skargi, który wynika z prawa własności do nieruchomości, których sposób zagospodarowania został zaskarżoną uchwałą ograniczony.

Jeżeli chodzi o kwestie formalno-proceduralne, to Sąd nie stwierdził naruszenia procedury sporządzania miejscowego planu, która de facto nie była przedmiotem zarzutów skargi.

Proces sporządzania i uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Żabiniec", przebiegał następująco: 1. Ogłoszenie/obwieszczenie Prezydenta Miasta Krakowa o przystąpieniu do sporządzenia planu - 10 maja 2019 r. 2.Termin składania wniosków do planu - do 28 czerwca 2019 r. 3.Rozpatrzenie wniosków złożonych do planu - Zarządzenie Nr [...] Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 7 października 2021 r. 4. Przekazanie projektu planu do opiniowania i uzgodnień ustawowych - 7 października 2021 r. oraz ponownie 7 grudnia 2021 r., 19 stycznia 2022 r. i 9 maja 2022 r. 5. Ogłoszenie/obwieszczenie Prezydenta Miasta Krakowa o wyłożeniu do publicznego wglądu projektu planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko - 20 maja 2022r. 6. Wyłożenie do publicznego wglądu projektu planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko - od 20 czerwca do 18 lipca 2022 r. 7. Dyskusja publiczna nad rozwiązaniami przyjętymi w wyłożonym projekcie planu - 7 lipca 2022 r. 8. Termin składania uwag do wyłożonego projektu planu - do 1 sierpnia 2022 r. 9. Rozpatrzenie uwag złożonych do wyłożonego projektu planu - Zarządzenie Nr [...] Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 22 sierpnia 2022 r. 10.Przekazanie projektu planu do ponownego opiniowania i uzgodnień ustawowych - 10 października 2022 r. i 13 grudnia 2022 r. 11.Ogłoszenie/obwieszczenie Prezydenta Miasta Krakowa o ponownym wyłożeniu do publicznego wglądu projektu planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko - 17 lutego 2023 r. 12.Ponowne wyłożenie do publicznego wglądu projektu planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko - od 27 lutego do 27 marca 2023 r. 13.Dyskusja publiczna nad rozwiązaniami przyjętymi w ponownie wyłożonym projektu planu - 16 marca 2023 r. 14. Termin składania uwag do ponownie wyłożonego projektu planu - do 17 kwietnia 2023 r. 15.Rozpatrzenie uwag do ponownie wyłożonego projektu planu - Zarządzenie Nr [...] Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 28 kwietnia 2023 r. 16.Przekazanie projektu planu do ponownego opiniowania i uzgodnień ustawowych - 23 maja 2023 r. 17.0głoszenie/obwieszczenie Prezydenta Miasta Krakowa o ponownym wyłożeniu do publicznego wglądu części projektu planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko - 14 lipca 2023 r. 18.Ponowne wyłożenie do publicznego wglądu części projektu planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko - od 24 lipca do 22 sierpnia 2023 r. 19.Dyskusja publiczna nad rozwiązaniami przyjętymi w ponownie wyłożonej części projektu planu -25 lipca 2023 r. 20. Termin składania uwag do ponownie wyłożonej części projektu planu - do 5 września 2023 r. 21.Rozpatrzenie uwag do ponownie wyłożonej części projektu planu - Zarządzenie Nr [...] Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 26 września 2023 r. 22.Przekazanie projektu planu do ponownego opiniowania i uzgodnień ustawowych - 25 października 2023 r. 23. Ogłoszenie/obwieszczenie Prezydenta Miasta Krakowa o ponownym wyłożeniu do publicznego wglądu części projektu planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko - 24 listopada 2023 r. 24.Ponowne wyłożenie do publicznego wglądu części projektu planu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko - od 4grudnia 2023 r. do 3 stycznia 2024 r. 25.Dyskusja publiczna nad rozwiązaniami przyjętymi w ponownie wyłożonej części projektu planu - 7grudnia 2023 r. 26.Termin składania uwag do ponownie wyłożonej części projektu planu - do 17 stycznia 2024r. 27.Rozpatrzenie uwag do ponownie wyłożonej części projektu planu - Zarządzenie Nr [...] Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 7 lutego 2024r. 28.Przekazanie pod obrady Rady Miasta Krakowa projektu uchwały w sprawie uchwalenia planu - Zarządzenie Nr [...] Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 19 lutego 2024 r. 29.Przekazanie pod obrady Rady Miasta Krakowa projektu uchwały w sprawie rozstrzygnięcia o sposobie rozpatrzenia nieuwzględnionych przez Prezydenta Miasta Krakowa uwag złożonych do projektu planu - Zarządzenie Nr [...] Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 19 lutego 2024r. 30.Uchwalanie planu - Sesja Rady Miasta Krakowa - 6 marca 2024 r. - pierwsze czytanie projektu uchwały w sprawie uchwalenia planu oraz czytanie i głosowanie nad projektem w sprawie rozstrzygnięcia o sposobie rozpatrzenia nieuwzględnionych przez Prezydenta Miasta Krakowa uwag złożonych do projektu planu - Rada podjęła uchwałę Nr CXXIX/3559/24. 31.Uchwalanie planu - Sesja Rady Miasta Krakowa - 20 marca 2024 r. - drugie czytanie i głosowanie nad projektem w sprawie uchwalenia planu - Rada podjęła uchwałę Nr CXXX/3608/24. 32.0głoszenie w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego z dnia 29 marca 2024 r., poz. 2350

Analiza postępowania które doprowadziło do uchwalenia kwestionowanego planu miejscowego prowadzi do wniosku, iż w procedurze planistycznej organ dochował wszelkich wymogów stawianych w tym zakresie przez przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dwa zasadnicze zarzuty, które zadecydowały o stwierdzeniu nieważności zaskarżonej uchwały w stosunku nieruchomości M. Z. i K. Z., to bezzasadne - zdaniem Sądu - zakwalifikowanie ich do obszaru objętego symbolem MN.2 oraz nieuzasadnione poprowadzenie drugiej nieprzekraczalnej linii zabudowy.

Jeżeli chodzi o przeznaczenie spornych nieruchomości pod zabudowę jednorodzinną, która automatycznie ogranicza możliwość rozbudowy istniejącego budynku m.in. pod względem jego wysokości ( do 9 m), na wstępie należy zwrócić uwagę na szczególne położenie tej nieruchomości. Otóż, działka o nr [...] ma charakter zabudowany. Nie jest to jednak zabudowa wolnostojąca, lecz – jak wynika z dokumentów a co stwierdził sam organ – ma charakter pierzejowy, tworząc szereg połączonych budynków. Uwagę zwraca fakt, że budynki sąsiadujące z nieruchomością skarżących – w związku z wcześniejszą ich rozbudową i przekształceniem w budynki wielomieszkaniowe, są wyższe od budynku skarżących. Plan usankcjonował przy tym istniejącą zabudowę w ten sposób, że na działkach sąsiednich, gdzie wcześniej zrealizowano budownictwo wielomieszkaniowe – dopuszczono takie przeznaczenie nieruchomości, natomiast na działce skarżących, która zabudowana była budynkiem jednorodzinnym dopuszczono nadal wyłącznie takie przeznaczenie terenu, nadając mu symbol MN.2. Organ powołał się przy tym na zachowanie zgodności z zapisami studium. Argument ten jest jednak zdaniem Sądu nie do obrony.

Organ przedstawił wyciąg z mapy zawartej w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Krakowa (Uchwała Rady Miasta Krakowa nr CXII/1700/14 z dnia 9 lipca 2014 r.), z którego wynika, że obszar, na którym znajduje się nieruchomość skarżących oraz graniczące z nią bezpośrednio działki były przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną (symbol MN). Następnie zacytowano pkt 1.2.9 w Tomie III Studium, zgodnie z którym "dla terenów legalnie zabudowanych obiektami budowlanymi o funkcji innej niż wskazana dla poszczególnych terenów w wyodrębnionych strukturalnych jednostkach urbanistycznych, ustala się w planach miejscowych przeznaczenie zgodne bądź z ustaloną w studium funkcją terenu bądź zgodne z dotychczasowym sposobem przeznaczeniem terenu".

Z powyższego wynika jednak zdaniem Sądu wyłącznie możliwość przekwalifikowania działek zabudowanych budynkami wielorodzinnymi zgodnie z ich faktycznym zagospodarowaniem, a nie zakaz przekwalifikowania działek zabudowanych budynkami jednorodzinnymi.

Wskazać też należy, iż zapis Studium mówi o "funkcji innej niż wskazana dla poszczególnych terenów". Tymczasem w zakresie pojęcia funkcji w ujęciu szerokim w przedmiotowej sprawie mowa jest o funkcji mieszkaniowej, która zawiera w sobie zarówno zabudowę jednorodzinną jak i wielomieszkaniową. Zatem zapis Studium dopuszczający akceptację w planie funkcję zgodną z dotychczasowym przeznaczeniem odnosi się raczej do innych niż mieszkaniowa funkcji terenu.

Prawdą jest, że z mapy wynika, iż działki skarżących objęte były w Studium symbolem MN. Organ zapomniał jednak o szczególnych regulacjach Studium dotyczących Jednostki nr 24 – P., na terenie której znajduje się działka skarżących. Otóż w ramach kierunków zmian w strukturze przestrzennej dla tej jednostki wskazano: "istniejąca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna do utrzymania i uzupełnienia, z możliwością przekształceń w zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną niskiej intensywności, z dopuszczeniem usług na poziomie lokalnym i ponadlokalnym".

Z powyższego sformułowania wynika zatem jasno, że przekształcenie z budownictwa jednorodzinnego w zabudowę wielorodzinną niskiej intensywności, nie tylko nie jest sprzeczne z założeniami Studium, lecz wprost przez nie dopuszczone.

Co więcej przebieg procedury urbanistycznej w przedmiotowej sprawie zdaje się wskazywać, iż sam organ rozumował w powyższy sposób, albowiem przy I i II wyłożeniu planu przedmiotowe tereny oznaczone w studium symbolem MN przeznaczono w planie na tereny Mn/MWN – tj. tereny zabudowy jednorodzinnej lub wielorodzinnej niskiej intensywności , nie rozdzielając przedmiotowego terenu na odrębne odmiennie uregulowane obszary urbanistyczne.

W przedmiotowym stanie faktycznym nie można zdaniem Sądu uczynić priorytetu z utrzymania istniejącej zabudowy, gdyż prowadzi to w oczywisty sposób do zaburzenia ładu przestrzennego. Skoro istniejący dom skarżących wyłamuje się z przeważającej zabudowy, która ma już charakter wielorodzinny, a sąsiadujące bezpośrednio budynki są wyższe o co najmniej jedną kondygnację, plan winien umożliwić jego rozbudowę, tak, aby osiągnąć jak najdalej idącą jednolitość zabudowy, a nie utrzymywać rażącą dysharmonię w tym zakresie, co w sposób oczywisty narusza ład architektoniczny na przedmiotowym terenie.

Ponadto odrębne i wprowadzające daleko idące ograniczenia w możliwości zagospodarowania terenu skarżących w stosunku do terenów sąsiednich narusza zasadę równego potraktowania stron, które posiadają nieruchomości na tym samym obszarze, w tej samej jednostce strukturalnej Studium, a są traktowane odmiennie przez organ bez uzasadnionego powodu.

Za zasadny uznano również zarzut dotyczący sposobu poprowadzenia nieprzekraczalnej linii drugiej zabudowy. Nie można zgodzić się z organem, który twierdzi, że druga linia zabudowy "w równy sposób traktuje całą przedmiotową enklawę zabudowań przy ul. Z. i ją harmonizuje". Zdaniem Sądu jest wręcz przeciwnie. Analiza mapy prowadzi do wniosku, że enklawa zabudowań, wśród której znajdują się działki skarżących leży w bezpośrednim sąsiedztwie rzeki Białucha i jest oddzielona od niej pasem zieleni. Część tych nieruchomości jest już zabudowana aż do granicy tej zieleni, bądź istnieje możliwość takiej zabudowy. Dopiero od pewnego momentu – od działki nr [...], pojawia się nagle nieprzekraczalna linia zabudowy, oddalając potencjalną zabudowę od granicy rzeki i pasa zieleni. Ograniczenie to znika natomiast na działce [...]. Powyższe ograniczenie nie jest zdaniem Sądu w dostateczny sposób uzasadnione, nie pełni funkcji kompozycyjnej, ani nie zapewnia ładu przestrzennego. Twierdzenie organu, że zaproponowana linia "porządkuje zabudowę w ujęciu komplementarnym" nie znajduje uzasadnienia w stanie faktycznym, skoro sąsiednie nieruchomości są już zabudowane w bezpośredniej odległości od rzeki, z przekroczeniem wprowadzonej linii.

Organ twierdził, że fakt, iż inne nieruchomości mogą zostać zabudowane w całości wynika tylko i wyłącznie z istniejącego podziału nieruchomości na dzień sporządzania projektu planu, a nie ich faktycznej faworyzacji. A contrario stanowi to jednak ograniczenie dla nieruchomości, które wcześniej nie zostały podzielone, czy zagospodarowane w sposób analogiczny do sąsiednich działek, a ograniczenie to nie znajduje zdaniem Sądu dostatecznego uzasadnienia.

Skarżący zarzucili, że na skutek nowo wprowadzonej nieprzekraczalnej linii zabudowy całkowicie wyłączona spod zabudowy została ich działka nr [...] oraz w znacznym stopniu działka nr [...]. Zdaniem Sądu jest to niezaprzeczalny fakt i daleko idące ograniczenie ich prawa własności. W odpowiedzi organ zauważył, że skarżący są właścicielami trzech sąsiadujących ze sobą działek i wskazał możliwości zagospodarowania działki nr [...], tak, aby potencjał inwestycyjny pozostałych działek uległ zwiększeniu. Jest to zdaniem Sądu zbyt daleko idąca i nieuprawniona ingerencja w prawa właścicielskie skarżących. Sposób zagospodarowania danej nieruchomości należy do właściciela nieruchomości, a wyłączenie możliwości zabudowy jednej z działek – jest oczywiście możliwy, o ile znajduje należyte uzasadnienie. Organ nie może jednak wyłączać zabudowy danej działki (przewidzianej jako działka budowlana) wskazując, że skarżący są przecież posiadaczami innych działek, które mogą w większym stopniu zainwestować poprzez przeznaczenie działki wyłączonej spod zabudowy na powierzchnię biologicznie czynną. Powyższe rozumowanie nie tylko ingeruje w uprawnienia właścicielskie skarżących ale nie uwzględnia ponadto faktu, że skarżący mogą mieć zamiar zainwestować swoje działki odrębnie, bądź je sprzedać. W ocenie Sądu w powyższym zakresie doszło ze strony organu do przekroczenia granic władztwa planistycznego kosztem naruszenia uprawnień właścicielskich skarżących. Wskazać należy wbrew stanowisku organu, że za poprowadzeniem drugiej nieprzekraczalnej linii zabudowy nie przemawia fakt wymagań środowiskow-przyrodniczych, które są właściwie jednolite dla przedmiotowego terenu wzdłuż linii rzeki Białuchy. Pomimo tego różne działki leżące wzdłuż tej linii zostały w różny sposób potraktowane przez organ planistyczny, przy czym działki skarżących doznały najdalej idącego ograniczenia poprzez wprowadzenie rzeczoną linią zakazu zabudowy. Jeżeli przedmiotowy teren był tak bardzo cenny przyrodniczo jak twierdzi organ, to pozostaje pytanie dlaczego organ nie poszerzył o przedmiotowe tereny ( oddzielone drugą nieprzekraczalną linią zabudowy) obszaru terenów zielonych – ZP5, graniczącego bezpośrednio z terenami skarżących? W takiej sytuacji nie doszłoby do tworzenia fikcji istnienia działki budowlanej ( de facto pozbawionej prawa zabudowy), a skarżący mieliby prawo do dochodzenia ewentualnego odszkodowania związanego z przeznaczenia ich terenu na tereny zielone przez organ planistyczny.

Całość powyższej argumentacji w ocenie Sądu czyni zarzut naruszenia zasad sporządzania planu i przekroczenia granic władztwa planistycznego w stosunku do nieruchomości skarżących za zasadny.

Za bezzasadny Sąd uznał natomiast zarzut podjęcia uchwały bez rzetelnej wiedzy o skutkach finansowych uchwalonego miejscowego planu. Zarówno na sesji w dniu 6, jak i 20 marca 2024 r. omawiano skutki finansowe planu, w tym tak dużej

inwestycji, jak rozbudowa łącznicy kolejowej PKP i związanymi z nią możliwymi roszczeniami finansowymi do Gminy. Rada Gminy rozważała zatem konsekwencje finansowe planu. Zgodnie z natomiast z orzecznictwem "Miasto nie ma obowiązku, by w prognozie skutków uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wykazywać konkretnie jakie koszty będzie musiał ponieść w związku z określonym przeznaczeniem nieruchomości objętych miejscowym planem" (por. wyrok NSA z 20 stycznia 2022 r. sygn. akt II OSK 81/19). Fakt zatem, że nie oszacowano konsekwencji finansowych zw. z ewentualnym zmniejszeniem wartości trzech konkretnych działek należących do skarżących, nie świadczy o naruszeniu procedury planistycznej.

W świetle powyższego, Sąd stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały w granicach interesu prawnego skarżących M. Z. i K. Z., a zatem w odniesieniu do działek, stanowiących przedmiot ich własności.

Przechodząc do analizy drugiej ze skarg, należy na wstępie odnieść się do interesu prawnego T. S., który jest przez organ kwestionowany.

Zdaniem organu fakt, że T. S. kwestionuje wskaźniki planistyczne dotyczące działek sąsiadujących z jego nieruchomością świadczy o tym, że nie ma on legitymacji do zaskarżenia przedmiotowych parametrów. Bezspornym jest jednak, że skarżący jest właścicielem działki objętej postanowieniami kwestionowanego planu i podniósł zarzut nie tylko dotyczący dopuszczalnej planem wysokości budynków, które mogą powstać na sąsiednich nieruchomościach, ale również co do ścieżki nalotów śmigłowców do Szpitala im. [...], która zdaniem skarżącego, będzie obecnie przebiegać nad jego domem.

W związku z tak postawionymi zarzutami, Sąd doszedł do przekonania, że wymagają one merytorycznego rozpoznania, efekt tej oceny okazał się jednak sprzeczny z oczekiwaniami skarżącego. Obowiązek uwzględnienia skargi na uchwałę organu gminy powstaje bowiem wówczas, gdy naruszenie interesu prawnego lub uprawnienia skarżącego jest związany z jednoczesnym naruszeniem obiektywnego porządku prawnego (normy prawa materialnego). Obowiązku takiego nie ma wówczas, gdy naruszony zostaje interes prawny lub uprawnienie skarżącego, ale dzieje się to w zgodzie z obowiązującym prawem (por. wyrok NSA z dnia 31 maja 2017 r. sygn. II OSK 2298/15, CBOSA).

Jeżeli chodzi o kwestionowany przez skarżącego wskaźnik maksymalnej wysokości zabudowy, to w stosunku do działek nr [...] i [...] znajdujących się w terenie MW/U.4, wskaźnik maksymalnej wysokości zabudowy po wschodniej stronie linii regulacyjnej wysokości zabudowy został ustalony dla działki nr [...] na poziomie 18 m, dla działki nr [...] – 20 m, (wzrost wysokości dla wschodnich części działek w terenie MW/U.4 uwarunkowany jest zwiększeniem odległości pomiędzy działkami a lądowiskiem szpitala im. [...]). Natomiast po zachodniej stronie linii regulacyjnej, maksymalny wskaźnik wysokości zabudowy jest taki sam w całym terenie MW/U.4 i wynosi 22 m (analogicznie jak dla nieruchomości skarżącego). W stosunku natomiast do działek nr [...] i [...] obręb [...] K. , znajdujących się w terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub zabudowy usługowej o symbolu MW/U5, wskaźnik maksymalnej wysokości zabudowy, na podstawie §24 ust. 2 pkt 4 lit. c uchwały, został ustalony dla działki nr [...] na poziomie 22 m, a dla działki nr [...] na poziomie 25 m.

Powyższe wskaźniki są zgodne ze Studium. Zgodnie z wytycznymi zawartymi w tomie III Studium "Wytyczne do planów miejscowych", działki objęte zaskarżeniem znajdowały się w terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o symbolu MW w strukturalnej jednostki urbanistycznej nr 7 Łobzów, w stosunku do którego został dopuszczony wskaźnik maksymalnej wysokości zabudowy do 25 metrów.

Wskazać też należy, iż z analizy akt planistycznych po pierwsze nie wynika, iż zmiany planu wymuszają i wprowadzają zmianę istniejącej ścieżki nalotów do Szpitala im. [...]. Po drugie w toku procedury planistycznej tak zamiar zmiany planu jak i projekt planu był w trybie uzgodnienia konsultowane z organami Urzędu Lotnictwa Cywilnego. Z formalnego punku widzenia organ w powyższym zakresie dopełnił wymogów proceduralnych. Nie znalazł potwierdzenia zarzut spodziewanej przez skarżącego zmiany trasy nalotów helikoptera do pobliskiego Szpitala im. [...]. Strefa nalotów została uwzględniona przy ustalaniu dopuszczalnej wysokości zabudowy. W efekcie nie powstanie przeszkoda powietrzna, która wymusiłaby zmianę korytarza lotów śmigłowców, czego obawia się skarżący. Raz jeszcze należy podkreślić, że kwestia ta podlegała szczegółowym rozważaniom i uzgodnieniom w trakcie procedury planistycznej, natomiast zarzuty skarżącego w tym zakresie nie są poparte rzeczową argumentacją i stanowią w zasadzie wyłącznie odzwierciedlenie jego obaw, które nie mogą zadecydować o unieważnieniu planu.

Odnosząc się do kolejnych zarzutów skargi, zauważyć należy , iż dom skarżącego znajduje się obecnie w bezpośrednim sąsiedztwie terenów zielonych od strony wschodniej, dlatego obawy skarżącego względem zmiany charakteru tego terenu w przyszłości nie są pozbawione podstaw. Nie przemawiają one jednak za unieważnieniem postanowień planu, które są zgodne ze Studium, a zarazem nie są sprzeczne z przepisami ani zasadami sporządzania planu.

Choć skarżącemu przysługuje prawo własności względem działki nr [...], trudno przyjąć, że ma ono tak szeroki zakres, który gwarantuje mu zachowanie niezabudowanego charakteru działek sąsiednich, czy też zabudowanie ich do akceptowalnej przez skarżącego wysokości. Należy zauważyć, że również działka skarżącego stała się częścią terenów przeznaczonych pod wysoką zabudowę wielorodzinną – a zatem nie została potraktowana w sposób odmienny od innych terenów na przedmiotowym obszarze.

Jeżeli chodzi o immisje, których obawia się skarżący w postaci zacienienia, wibracji, hałasu, wzmożonego ruchu samochodowego, to jak podkreśla się w orzecznictwie samo powstanie immisji nie oznacza, że plan miejscowy narusza prawo. Co najwyżej powstawanie immisji ponad przeciętną miarę (art. 144 K.c.) może stanowić o naruszeniu prawa własności danego podmiotu. Zwykłe immisje jako akceptowane mieszczą się istniejących stosunkach społeczno-gospodarczych (por. postanowienie NSA z dnia 26 marca 2024 r. sygn. akt II OSK 330/24).

Samo powoływanie się ogólnie na możliwość powstania immisji, w szczególności nadmierny hałas, znaczne zwiększenie ruchu komunikacyjnego, zacienie działek, nie uzasadnia w świetle przepisów wprowadzenia zakazu zagospodarowania nieruchomości, do których skarżący nie ma tytułu prawnego. Żaden właściciel nieruchomości planując jej wykorzystanie, określoną zabudowę, inwestycję, rodzaj działalności gospodarczej nie ma zagwarantowanej przepisami niezmienności otoczenia.

Ponadto należy zauważyć, że ustalenia planu zawsze mają działanie potencjalne, gdyż przewidują jedynie możliwość realizacji danej inwestycji, a nie nakładają obowiązku jej realizacji przez inwestora. Dlatego na obecnym etapie nie może być w ogóle mowy o konkretyzacji wskaźników zabudowy, która nie wiadomo, czy kiedykolwiek powstanie, a tym bardziej o ocenie, czy wywoływane przez nią immisje zakłócą korzystanie z nieruchomości skarżącego ponad przeciętną miarę.

Ochrony przeciwko takim ponadprzeciętnym oddziaływaniem skarżący będzie mógł dochodzić, gdy powstanie projekt – niepewnej na obecny czas – inwestycji. Inwestycja ta będzie musiała natomiast spełnić przewidziane w przepisach normy dotyczące m.in. odległości od granic działki, wysokości budynku, czy też zacienienia.

Oddaleniu podlegał również zarzut braku zgodności zaskarżonej uchwały z rysunkiem planu w przedmiocie linii rozgraniczającej zabudowę. Zarzut sprowadza się do stwierdzenia, że zgodnie z treścią uchwały po wschodniej stronie linii regulacyjnej działki nr [...] wysokość zabudowy wynosi 14 m, podczas gdy z rysunku planu wynika, że działka nr [...] nie jest podzielona lecz w całości znajduje się po wschodniej stronie tej linii.

W opinii Sądu pomimo tego, że autor skargi doszukuje się w tym sformułowaniu nieścisłości, która niesłusznie sugeruje, że działka nr [...] jest podzielona linią regulacyjną, powyższy sposób sformułowania nie może prowadzić do stwierdzenia nieważności kwestionowanych postanowień zaskarżonej uchwały.

Po pierwsze, zestawienie treści uchwały z rysunkiem planu nie pozostawia żadnych wątpliwości co do dopuszczalnej wysokości zabudowy na terenie przedmiotowej działki, która wynosi 14 m. Skoro znajduje się ona w całości po wschodniej stronie wyznaczonej linii, zastosowanie musi znaleźć do niej wskaźnik ustalony dla tego obszaru.

Po drugie należy pamiętać, że stosownie do art. 28 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tylko istotne naruszenie zasad sporządzania planu miejscowego, istotne naruszenie trybu jego sporządzania, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub części. Za istotne naruszenie prawa w tym zakresie, skutkujące nieważnością aktu planistycznego w całości lub w części, należy rozumieć jedynie takie, które prowadzi w konsekwencji do sytuacji, w której przyjęte ustalenia planistyczne są odmienne od tych, które zostałyby podjęte, gdyby nie naruszono zasad lub trybu sporządzania aktu planistycznego. Tylko postanowienia planu sprzeczne z powszechnie obowiązującymi przepisami, nie dające się pogodzić z istniejącym porządkiem prawnym oraz nie znajdujące uzasadnienia w ochronie takich wartości jak bezpieczeństwo lub porządek publiczny, ochrona środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób, mogłyby stanowić podstawę do stwierdzenia ich nieważności (por. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 25 kwietnia 2013r., sygn. akt II SA/Wr 803/12).

W świetle powyższego, Sąd stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały w części dotyczącej działek należących do M. Z. i K. Z. o nr [...], [...] i [...], o czym orzeczono na podstawie art. 147 § 1 p.p.s.a. w pkt 1 wyroku.

Skarga T. S. podlegała natomiast oddaleniu, o czym orzeczono na podstawie art. 151 p.p.s.a. w pkt 2 wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a.